Ein fertiges, aber nie genutztes Gebäude in den USA hat einen Immobilienfonds mit 1.187 Anlegern in die Insolvenz geführt. Das Amtsgericht München ordnete am 2. September 2026 unter Az. 1542 IN 3086/26 eine vorläufige Insolvenzverwaltung für den Fonds Club Deal Boston II an. Zum Verwalter bestellte es Rechtsanwalt Michael Jaffé. Ob das Gericht das Verfahren förmlich eröffnet, ist bislang offen.
Was im vorläufigen Verfahren gilt
Der vorläufige Verwalter sichert zunächst das Vermögen der Gesellschaft und prüft, ob genug Masse für ein reguläres Verfahren vorhanden ist. Erst danach entscheidet das Gericht über die Eröffnung. Schon am 12. August 2026 hatten die Verantwortlichen die Anleger darüber informiert, dass sie einen Insolvenzantrag stellen wollten.
Der Fonds ist ein geschlossener Publikumsfonds in Form einer Kommanditgesellschaft. Er investierte in US-Gewerbeimmobilien, konkret in ein Gebäude für Labore und Büros in Somerville bei Boston. Der Vertrieb begann im Mai 2021. Die Anleger brachten 58 Millionen US-Dollar Eigenkapital ein. Die Mindestbeteiligung lag bei 25.000 US-Dollar zuzüglich 5 Prozent Ausgabeaufschlag.
Leerstand, geplatzter Verkauf, Überschuldung
Laut Prospekt sollte das Projekt samt Fremdkapital 373 Millionen US-Dollar kosten. Beim Verkauf kalkulierte der Fonds mit 611,5 Millionen US-Dollar. Die Anleger sollten 140 Prozent ihrer Nettoeinlage zurückerhalten, also 82,3 Millionen US-Dollar.
Die Rechnung ging nicht auf. Das Gebäude wurde 2024 fertig, fand aber keinen Mieter und steht bis heute komplett leer. Ein geplanter Verkauf scheiterte, weil der Interessent seine Finanzierung nicht sichern konnte. Ein Gutachten setzte den Immobilienwert unter die offene Kreditsumme. Damit war der Fonds überschuldet, und eine positive Fortführungsprognose fehlte. Der Nettoinventarwert war 2024 bereits um 59 Prozent gefallen. Die ursprüngliche Laufzeit bis Juni 2025 hatte der Fonds bis Juni 2027 verlängert.
Schon gegen Ende des vergangenen Jahres meldeten die Abschlussprüfer von KPMG Zweifel an der Unternehmensfortführung an. Die Finanzaufsicht BaFin entsandte außerdem einen Sonderbeauftragten.
Anleger gehen wohl leer aus
Die Geschäftsführung des Fonds rechnet damit, dass die Anleger ihr eingesetztes Geld komplett verlieren. Als Kommanditisten können sie ihre Einlage nicht als Insolvenzforderung anmelden. Geplant ist, das Gebäude an das kreditgebende Institut zu übereignen, damit es nicht zur Zwangsversteigerung kommt. Nach der Verwertung dürfte kein Vermögen mehr übrig sein, das an die Anleger fließen könnte.
Betroffenen wird deshalb geraten, mögliche Schadensersatzansprüche prüfen zu lassen. Denkbar sind etwa Fehler bei der Beratung oder im Prospekt.
Weitere Fonds der Gruppe
Die Deutsche Finance Group hatte noch andere Fonds an dem Entwicklungsprojekt Boynton Yards beteiligt. Dazu zählen DF 21 und DF 20. Letzterer befindet sich seit 30. Juli 2026 in Liquidation, ist aber nicht insolvent.
Insgesamt legten deutsche Privatanleger etwa 1,4 Milliarden Euro in Fonds der Gruppe an. Rund 50.000 Anleger sind betroffen. Sie erheben Vorwürfe, die Gruppe habe nicht transparent genug informiert.
Weitere Insolvenzfälle aus Deutschland, Österreich und der Schweiz finden Sie in unserer Übersicht Aktuelle Insolvenzen.